Sou vendedor: o que pago de impostos e taxas na venda de um imóvel?

É a pergunta que mais aparece na primeira conversa com quem coloca um imóvel à venda — e a resposta costuma aliviar: o vendedor paga menos que o comprador. O problema é que quase todo mundo chega com a informação errada, misturando ITBI, escritura e comissão numa conta só. Vamos separar o que é de quem vende, o que é de quem compra e onde mora o número grande.

Primeiro, o que não é seu: o ITBI e a escritura no cartório são custos do comprador. Em São Paulo, o ITBI fica em torno de 2% a 3% sobre o valor do imóvel, e a taxa de escritura é calculada sobre esse mesmo valor. Se na negociação alguém propor “metade pra cada um”, é barganha — não é obrigação legal do vendedor.

O custo mais visível do vendedor é a comissão do corretor. Ela é negociada caso a caso e incide sobre o preço da venda. É o serviço que inclui avaliação realista do imóvel, captação e filtragem de compradores, condução da negociação e acompanhamento da papelada até a escritura. Bons corretores se pagam: um imóvel bem precificado costuma vender mais rápido e mais perto do preço pedido do que um imóvel “caro de tabela” que passa meses anunciado.

Depois vêm as certidões e a documentação: matrícula atualizada do imóvel, certidões de ônus e ações, e os comprovantes de que você está em dia com IPTU e condomínio. Somado, geralmente fica na casa de poucas centenas de reais — incômodo, mas não é o que pesa. Se o imóvel tem hipoteca ou alienação fiduciária, também entra o cancelamento do gravame, com tarifas do banco e do cartório.

Você também precisa entregar o imóvel quito: IPTU, condomínio, luz, gás e água proporcionais até a data da transferência. Em vendas de alto padrão com condomínio mensal alto, esse rateio pode representar um valor relevante, então já deixe as contas organizadas antes do primeiro visitante.

Agora, o número grande: o imposto sobre o ganho de capital. Ganho de capital é a diferença positiva entre o preço de venda e o custo de aquisição — o que você pagou quando comprou, somado às melhorias com nota fiscal (reformas, por exemplo). Sobre esse lucro, a alíquota varia de 15% a 22,5%, conforme a faixa do ganho.

O cálculo é feito no programa GCAP da Receita Federal, logo após a venda, e o imposto vence até o último dia útil do mês seguinte à operação. Ou seja: não é algo que você “resolve na declaração do ano seguinte” — o DARF nasce no mês seguinte à venda.

Antes de se preocupar, conheça as duas isenções que resolvem a maior parte dos casos. A primeira: vendeu seu único imóvel por até R$ 440 mil e não fez outra venda de imóvel nos últimos 5 anos? Não há imposto. A segunda, que vale ouro em Alto de Pinheiros: se você vender um imóvel residencial e reinvestir o dinheiro na compra de outro imóvel residencial no Brasil em até 180 dias, o ganho fica isento — a isenção é proporcional ao valor aplicado e só pode ser usada uma vez a cada 5 anos.

A Receita Federal reforçou essas regras na Solução de Consulta Cosit nº 149, de 2026, inclusive sobre como contar os 180 dias. Na prática: se o plano é trocar de imóvel, o imposto pode ir a zero — mas só se a compra do próximo estiver assinada dentro do prazo. Por isso o destino do dinheiro precisa ser decidido antes de fechar a venda, não depois.

Duas situações especiais valem menção. Imóveis comprados até 1995 têm direito ao chamado fator de redução, que corta uma fatia generosa do imposto — se é o seu caso, faça a conta antes de qualquer decisão. E, para ganhos acima de R$ 5 milhões, desde 2024 o recolhimento sai do DARF do GCAP e passa a ser apurado na declaração anual; nesse patamar, sente-se com um contador antes de assinar. Aviso também: aqui estou falando de pessoa física — se o imóvel está no nome de uma empresa, as regras mudam completamente.

O erro clássico que sempre preciso desencorajar: colocar um valor menor na escritura para “economizar imposto”. Você não economiza quase nada (as isenções acima resolvem a maior parte dos casos) e cria dois problemas: o comprador paga ITBI sobre um valor subavaliado — e hoje a Receita cruza esses dados — e, pior, o seu custo de aquisição declarado fica menor. Na próxima venda, você paga imposto sobre um lucro maior do que o real.

Um exemplo prático, com números redondos: comprou por R$ 2 milhões, investiu R$ 200 mil em reforma com nota e vendeu por R$ 4 milhões. O ganho é de R$ 1,8 milhão e, nessa faixa, o imposto ficaria em torno de R$ 270 mil. Sem planejamento, é esse dinheiro que sai. Com reinvestimento em outro imóvel residencial em até 180 dias, pode não sair nada.

É exatamente por isso que eu faço essa conta junto com o vendedor antes de colocar o imóvel no mercado, e não depois do contrato assinado. Saber o que sobra líquido muda a precificação, o prazo da negociação e, muitas vezes, a própria decisão de vender agora ou depois. Se você está pensando em vender em Alto de Pinheiros ou na região, me chama — a gente roda esses números na primeira conversa, sem compromisso.